Czy w 2026 roku warto kupić pierwsze mieszkanie, czy lepiej jeszcze poczekać? To pytanie wraca na rynek wraz z wyraźnym ożywieniem akcji kredytowej i stabilizacją cen nieruchomości. Z jednej strony stopy procentowe są niższe niż wcześniej, a dostępność finansowania poprawiła się. Z drugiej – mieszkania w największych miastach nadal kosztują dużo, a kupujący nie mogą liczyć na szeroką, ogólnopolską przecenę.
Czytaj więcej…
- ceny transakcyjne mieszkań w największych miastach przestały dynamicznie rosnąć,
- RPP utrzymuje stopę referencyjną NBP na poziomie 3,75 proc.,
- popyt na kredyty mieszkaniowe wyraźnie odbił,
- średnia kwota wnioskowanego kredytu przekroczyła 500 tys. zł,
- dla pierwszego kupującego kluczowe znaczenie mają dziś nie tylko ceny mieszkań, ale przede wszystkim zdolność kredytowa, wkład własny i koszt finansowania.
Spis treści
- Czy ceny mieszkań w 2026 roku rzeczywiście przestały rosnąć?
- Kredyty hipoteczne znów napędzają rynek
- Czy warto czekać na kolejne obniżki stóp?
- Pierwsze mieszkanie: kupować nowe czy z rynku wtórnego?
- Na co uważać przed podpisaniem umowy?
- Kupować mieszkanie teraz czy poczekać?
Czy ceny mieszkań w 2026 roku rzeczywiście przestały rosnąć?
Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce wszedł w 2026 rok w znacznie spokojniejszej fazie niż w okresie gwałtownych wzrostów cen. Dane transakcyjne AMRON-SARFiN pokazują, że w I kwartale 2026 roku średnie ceny mieszkań w pięciu z sześciu największych analizowanych miast nieznacznie spadły w ujęciu kwartalnym. W Warszawie średnia cena transakcyjna wyniosła 15 104 zł za mkw., czyli o 0,9 proc. mniej niż w IV kwartale 2025 roku. Wzrost zanotował natomiast Gdańsk – o 2,22 proc.
Nie oznacza to jednak, że mieszkania w Polsce stały się tanie. Według danych NBP średnia cena transakcyjna w siedmiu największych miastach w I kwartale 2026 roku wynosiła około 14 245 zł za mkw. na rynku pierwotnym i 13 477 zł za mkw. na rynku wtórnym. Co ważne, na rynku wtórnym odnotowano spadek cen o 0,7 proc. rok do roku.
To istotna zmiana dla osoby kupującej pierwsze mieszkanie. Stabilizacja cen zwiększa pole do negocjacji i zmniejsza presję, by podejmować decyzję w obawie, że za kilka miesięcy identyczny lokal będzie zdecydowanie droższy.
- rynek nie jest jednak jednolity,
- w części miast ceny nadal rosną,
- największe pole do negocjacji pojawia się przede wszystkim na rynku wtórnym,
- cena ofertowa nie musi odpowiadać cenie, za którą lokal zostanie ostatecznie sprzedany.
Kredyty hipoteczne znów napędzają rynek
Najważniejszą zmianą z punktu widzenia potencjalnego nabywcy jest wyraźne odbicie rynku kredytowego. W I kwartale 2026 roku banki zawarły ponad 73 tys. umów kredytów mieszkaniowych o łącznej wartości 33,4 mld zł. W porównaniu z I kwartałem 2025 roku liczba umów wzrosła o 51,99 proc., a ich wartość aż o 63,84 proc.
Jeszcze mocniej sytuację pokazują dane za całe pierwsze półrocze. Według BIK banki udzieliły w tym okresie kredytów mieszkaniowych o wartości 74 mld zł – o 59,7 proc. więcej niż rok wcześniej.
W czerwcu 2026 roku o kredyt mieszkaniowy wnioskowało 42,83 tys. osób, czyli o 14,5 proc. więcej niż rok wcześniej. Średnia wartość wnioskowanego finansowania wyniosła rekordowe 506,64 tys. zł i była o 6,2 proc. wyższa rok do roku.
Dla pierwszego kupującego jest to jednocześnie dobra i zła wiadomość. Dobra, ponieważ banki ponownie aktywnie finansują zakupy mieszkań. Zła – ponieważ większa dostępność kredytu może zwiększać konkurencję między kupującymi, a tym samym ograniczać presję sprzedających na obniżanie cen.
- rośnie liczba osób ubiegających się o kredyt,
- rośnie średnia kwota finansowania,
- banki mają większy apetyt na kredyty mieszkaniowe,
- poprawa zdolności kredytowej może zwiększać popyt na mieszkania.
Czy warto czekać na kolejne obniżki stóp?
W sierpniu 2026 roku stopa referencyjna NBP wynosi 3,75 proc. Po marcowej obniżce RPP pozostawiła ją bez zmian w kolejnych miesiącach. Jednocześnie lipcowa inflacja wyniosła 3,0 proc. rok do roku, a inflacja bazowa w lipcu wzrosła do 3,1 proc.
Dla przyszłego kredytobiorcy oznacza to, że scenariusz dalszego spadku kosztu pieniądza pozostaje możliwy, ale nie powinien być traktowany jako pewnik. Czekanie wyłącznie na kolejną decyzję RPP może okazać się kosztowne, jeżeli w tym samym czasie ceny atrakcyjnych mieszkań przestaną spadać albo zaczną rosnąć.
Warto pamiętać również o różnicy między stopą NBP a rzeczywistym oprocentowaniem kredytu. Na koszt hipoteki wpływa między innymi marża banku oraz zastosowany wskaźnik referencyjny. Według danych dostępnych 18 sierpnia 2026 roku WIBOR 3M wynosił 3,83 proc., a WIBOR 6M – 3,84 proc.
Dla kupującego najważniejsza jest więc nie sama prognoza stóp, lecz odpowiedź na pytanie: czy rata przy obecnych warunkach jest bezpieczna dla domowego budżetu?
- nie warto budować decyzji wyłącznie na prognozie obniżek stóp,
- trzeba porównać kredyty o różnych rodzajach oprocentowania,
- warto zostawić finansową poduszkę bezpieczeństwa,
- wcześniejsza nadpłata kredytu może być alternatywą dla próby idealnego „wstrzelenia się” w rynek.
Pierwsze mieszkanie: kupować nowe czy z rynku wtórnego?
Wybór między deweloperem a mieszkaniem używanym w 2026 roku ma większe znaczenie niż sama różnica w cenie za metr. Na rynku pierwotnym kupujący otrzymuje lokal, który zwykle wymaga wykończenia, ale jednocześnie może liczyć na nową infrastrukturę budynku i niższe koszty remontowe w pierwszych latach użytkowania.
Rynek wtórny daje natomiast coś, czego często brakuje przy zakupie od dewelopera: możliwość szybkiego wprowadzenia się i dokładnej oceny rzeczywistego stanu nieruchomości oraz okolicy. Co więcej, negocjacje mogą być bardziej elastyczne, szczególnie gdy sprzedający od dłuższego czasu bezskutecznie poszukuje nabywcy.
Dane z I kwartału 2026 roku pokazują, że rynek wtórny w siedmiu największych miastach był średnio tańszy niż rok wcześniej. To pierwszy od ponad dekady tak wyraźny sygnał zmiany kierunku w tym segmencie.
- nowe mieszkanie oznacza zwykle dodatkowy koszt wykończenia,
- używane mieszkanie może wymagać remontu i modernizacji,
- lokalizacja często ma większe znaczenie dla przyszłej wartości niż standard budynku,
- przed zakupem trzeba sprawdzić stan prawny, księgę wieczystą i koszty utrzymania.
Na co uważać przed podpisaniem umowy?
Największym błędem pierwszego kupującego jest skupienie się wyłącznie na cenie mieszkania i wysokości miesięcznej raty. Koszt zakupu jest znacznie szerszy. Trzeba uwzględnić wkład własny, podatek lub inne koszty transakcyjne, opłaty notarialne, prowizję pośrednika, wykończenie, wyposażenie oraz rezerwę na nieprzewidziane wydatki.
Równie ważna jest analiza samego kredytu. Oferty banków należy porównywać nie tylko według oprocentowania początkowego, ale również całkowitego kosztu finansowania, prowizji, ubezpieczeń, warunków wcześniejszej spłaty oraz zasad zmiany oprocentowania.
Pierwsze mieszkanie jest zakupem na lata, dlatego nie powinno się podejmować decyzji pod presją sprzedającego, pośrednika ani internetowych prognoz mówiących o „ostatniej okazji”.
- sprawdź zdolność kredytową przed rozpoczęciem negocjacji,
- nie wykorzystuj całych oszczędności na wkład własny,
- zostaw środki na remont i nieprzewidziane wydatki,
- dokładnie przeanalizuj umowę przedwstępną,
- zweryfikuj księgę wieczystą i stan prawny nieruchomości,
- porównaj co najmniej kilka ofert kredytowych.
Kupować mieszkanie teraz czy poczekać?
W 2026 roku nie ma jednego momentu, który można uznać za idealny dla każdego kupującego pierwsze mieszkanie. Rynek dostarcza jednak argumentów zarówno za zakupem, jak i za dalszym oczekiwaniem. Ceny transakcyjne w największych miastach są znacznie spokojniejsze niż w okresie wcześniejszego boomu, a rynek kredytowy wyraźnie się ożywił. Jednocześnie koszt nieruchomości pozostaje wysoki, a dalsze decyzje RPP będą zależeć między innymi od inflacji i kondycji gospodarki.
Dla osoby, która ma stabilne dochody, odpowiedni wkład własny i planuje mieszkać w kupowanym lokalu przez wiele lat, obecny moment może być rozsądny do rozpoczęcia poszukiwań. Nie oznacza to jednak, że trzeba kupować za wszelką cenę. Stabilizacja rynku daje kupującym coś bardzo cennego – czas na analizę ofert i negocjacje.
Jeżeli natomiast zakup wymaga maksymalnego zadłużenia, pozbawia nabywcę wszystkich oszczędności albo rata byłaby trudna do udźwignięcia przy wyższych stopach procentowych, lepszym rozwiązaniem może być poczekanie i poprawienie własnej sytuacji finansowej.
Ostateczna odpowiedź na pytanie, czy to dobry moment na zakup pierwszego mieszkania, nie powinna więc brzmieć „tak” albo „nie”. Dobry moment jest wtedy, gdy cena nieruchomości, koszt kredytu i możliwości finansowe kupującego pozostają ze sobą w rozsądnej równowadze. W 2026 roku rynek coraz wyraźniej daje pierwszym kupującym możliwość negocjowania warunków – i właśnie z tej przewagi warto korzystać.
